住房租赁市场将迎变局 租赁立法进入“快车道”

随着房地产市场正在从增量走向存量,监管层对存量领域的顶层制度设计正在加快。

住房租赁市场立法,终于看到了明确的时间表。

6月19日,“2019中国房地产经纪年会”召开,中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃表示,房地产市场总体运行平稳,下一步,住建部将在三个方面加强调控,其中之一便是,以解决新市民住房为重点,加快培育和发展租赁市场。“今年特别要推动租赁条例的立法,同时部里多次强调要进一步规范房地产市场的秩序,加强对中介行业的管理。”

6月19日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃,在“2019中国房地产经纪年会”上透露,目前住房和城乡建设部正在起草加强中介市场管理的法律法规,推动《住房租赁条例》的立法,并准备在今年出台。

在“租购并举”的住房制度提出以来,有关租赁市场的制度建设便不断推出。按照今年的立法计划,住建部将负责三项行政法规的起草工作,其中便包括《住房租赁管理条例》。

此前的5月11日,国务院办公厅公布的《国务院2019年立法工作计划》,明确了立法项目及负责起草的单位。在42件拟制定、修订的行政法规中,住建部负责起草的三个条例之一,就包括《住房租赁条例》。

租赁市场的发展仅仅是存量市场的一个侧面。近几年来,热点一二线城市陆续进入存量时代,二手房交易规模已经占据主流,一批大型房地产经纪机构也随之崛起。从楼市调控和城镇化进程的角度看,这部分市场已经不可忽略。

两年前的2017年5月19日,住建部公布《住房租赁和销售管理条例》,向社会公开征求意见。我认真看了全文,有点失望。条例涉及住房租赁的内容,过于简单,与2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》相比,也没有看到什么突破。

前述年会传递出的信息显示,存量市场的顶层设计正在加快。除租赁条例外,《房地产销售管理条例》的立法也正在推进中,其中将对房地产经纪活动进行规范。此外,一项关于加强房地产中介行业管理的法律法规,也有望在今年出台。

法律界和房地产界的专家普遍认为,从监督管理、规范的内容来看,租赁、销售两者差异较大,不宜将不同内容的监督管理放在一部行政法规中进行规范,而建议就住宅租赁、住宅销售分别立法。

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从后来的反馈看,条例起草单位应该是接受了这一建议,因此就有了将《住房租赁条例》拆分为《住房租赁条例》和《住房销售管理条例》的立法动因。在2018年国务院立法计划里,就出现了《住房销售管理条例》和《住房租赁条例》的名称。

城镇化背景下的租赁立法

不知何故,《住房销售管理条例》没有出现在2019年的国务院立法计划里,《住房租赁条例》则继续了它的立法进程,而杜鹃透露了更进一步的信息:准备今年出台。

由于重购轻租等原因,长期以来,房屋租赁市场受到的关注度始终不如买卖市场。但近年来,这种情况已经有所改变。

《住房租赁条例》的立法,有着较为迫切的现实需求。核心在于,中央对房地产市场发展提出了房住不炒、租购并举的指导原则。

2015年,“租购并举”的住房制度被首次提出,在制度设计层面将商品房的租赁与买卖同等看待。随后,这一制度的内涵不断丰富,由“租购并举”逐渐演化成“多主体供给、多渠道保障、租购并举”。

虽然实行住房商品化以来,我国房地产市场发展迅猛,但客观而言,与繁荣的商品房买卖市场相比,租赁市场尤其是住房租赁市场是一条短板。住房租赁市场需求庞大,但发展缓慢、管理落后,已对整个房地产市场形成了制约。

其中的“多渠道保障”,包含商品房、租赁住房、共有产权住房三个部分,也可见监管层对租赁市场的重视程度明显提高。

住房租赁立法,对普通承租人来说,最关心的无非是租金和相关权利。其中的租赁权利,不仅仅指涉房屋本身,而更多是它的社会属性、公共属性。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,租赁市场作为住房市场的补充,可以解决中低收入群体的居住需求,有效缓解住房市场的供需矛盾。同时,房屋租金也是CPI的重要组成部分。稳定发展租赁市场的意义可见一斑。

2016年5月17日国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出,非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

近年来,相关的政策也在加快推进。据不完全统计,如今已有超过50个城市出台了租赁市场的相关法律法规,内容涵盖保障租赁双方权益、增加租赁住房供应、发展住房租赁企业等多个方面。中央各部委也陆续推出多项支持性政策,包括利用集体用地建设租赁房试点,加强金融、财税对租赁市场的支持等等。

这一条被舆论视为承租人住房租赁权利的重大突破。甚至有专家称之“租购同权”。所谓的“同权”,就是享受与购房样等的基本公共服务保障。
多年来,我们呼吁给租赁住房赋权,就是希望赋予它这些公共服务权利。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道指出,这些政策都是推进租赁市场发展的重要技术性补充,但在建设新型城镇化的背景下,仍然缺乏一份总括性文件,实现对租赁市场的全面规范和管理。从而在租赁管理的角度,真正提高城镇化质量。

必须承认,在现有的城市户籍管理制度下,要实现租购同权难度很大。北京市在2017年8月发布的相关文件提出,承租人为非京籍的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。这已经是一个不小的进步,但实事求是地说,与真正的租购同权还有一定距离。

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