威尼斯城娱乐官方平台资产证券化成了长租公寓的毒药?

深耕 资产证券化成了长租公寓的毒药?

从创业风口到风口浪尖,长租公寓只用了一个夏天的时间。与之相伴的租金贷、租赁资产证券化等金融产品,也从创新工具变成了争议焦点。

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在“租购并举”的政策导向下,住房租赁行业吸引了大量资本进入,许多金融手段应运而生,相关的争议也在这个夏天集中爆发。将“押一付三”的还租方式变为“一月一付”的租金贷,在方便租客交租的同时,也被质疑存在未明确告知租客就签约的情况。

这段时间,所有的声音都在对长租公寓口诛笔伐,今天,杭州鼎家破产的新闻,更加坐实了这些罪名。

另外,包括ABS(一种以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式)、REITs(房地产信托投资基金)等在内的资产证券化产品,曾被认为是破解长租公寓模式重、盈利难的工具,但也被认为在帮助长租企业沉淀资金、加快扩张速度的同时,增加了资金杠杆,隐藏着“爆雷”风险。

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租金贷、租赁资产证券化,这些资本进入长租公寓市场的工具,是导致租金价格上涨、金融风险加剧的原因吗?这不是长租公寓第一次被反复追问租金问题,也不是资本和金融工具第一次被重新审视其作用和风险。

在这风口浪尖上,我来说说对长租公寓的一些看法,姑且把长租公寓、租金贷、ABS三种模式单拎出来解析:

反思租金贷

定义

一种是集中式公寓,即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层),统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。这类公寓品牌有V+SPACE、魔方、YOU+、泊寓等。2016年以来,万科、龙湖、远洋等开发商的集体入局,让集中式公寓更加火热。

另一种是分散式长租公寓,即运营商从分散的房东手中取得房源,
经过标准化改造或装修后,统一出租管理的一种租赁公寓模式。目前,这类公寓市场份额最大的是链家旗下自如,其他品牌有我爱我家旗下相寓、青客公寓、蛋壳等。(因为这个模式会牵扯到三方,等下我主要分析在这个模式下进行分析)

今年8月,位于杭州的鼎家长租公寓宣布破产,让租金贷模式陷入舆论争议中。今年5月,长租公寓运营企业蛋壳公寓被用户曝光,在用户不知情的情况下,与其签订租房贷合约,而被舆论口诛笔伐。

形态

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一手撮合房东和租客,另一手用租客的信用向银行或其他借贷平台贷款,转手再用贷得的资金获取更多房源。租客看似用“押一付一”的方式缴纳房租,其实是使用了网络贷款后的还贷。一时间,租金贷被不少人认为是房租涨价的推手,甚至是“P2P模式的崩盘”“贩毒一样的高利润”。

各方利益点

给房东:省心+在竞争市场下的超额房租红利(进入垄断格局之后不会再有)

给房客:提供标品,结束传统租房体验糟糕,房屋质量参差不齐,且租户的居住权益时常受到侵犯的痛点。

长租公寓中介:赚取价差利润

长租公寓是未来租赁市场的发展方向,健康成长的话,能够达成一个三方共赢的局面,也是因此,敏锐的资本嗅到了这个充满金钱味道的商机,这条赛道上迅速聚集起了地产标杆、中介老大、连锁酒店龙头以及一众创业公司,自2016年起,就加速迈入了群雄逐鹿的战国时代。

而年初,自如A轮融资40亿,蛋壳B+轮融资7000万美金的事实,也一再地提醒我们,另一个新的市场已经拉开大幕,只等崛起。

对于颇受争议的租金贷,中联基金总经理何亮宇上周在2018中国长租市场峰会上表示,上述说法有些耸人听闻。他举出一组数据:某长租公寓在上海用租金贷付房租的比例占到了所有付款方式的20%多,而在北京仅仅超过10%。“这种产品推高了租金,很显然上海的涨幅比北京大,但是恰恰相反,上海的涨幅明显低于北京涨幅,不能简单认为资本推高了房租。”

利润分析

长租公寓方利润=租客房租-房东房租-装修成本均摊-运营成本

其中,租客房租>房东房租

“租金消费贷有没有必要存在?我们还是需要。”何亮宇认为,刚毕业的年轻人拿不出钱来“押一付三”,消费贷满足了租客、公寓、房东的需求。

长租公寓的演进方向

1、薄利逼迫下的抢占房源大战

完全按照上述利润方式来看,长租公寓利润单薄,确实如相关企业所说利润率只有1~2%,薄利就必须多销,因此,大量抢占房源,就势在必行,只在通过大量的反复的商业行为,形成流畅并巨量的租房线条,才有可能在这个市场上有所收获。

2、争取房租的定价权

长租企业想要获取更多的利润,除了多销,另一种可行的方式就是提升利润率,也就是在房东房租长约不变的情况下,提高房客的房租,但房租是一个公开市场,甚至可以说是一个完全竞争市场,长租企业在这个市场上只能被动接受房租价格,而没有定价权。只有这个市场进入寡头垄断或完全垄断市场时,价格才能为企业左右。

因此,多销和定价的两个需求,都会把长租企业往抢占更多房源的行为上推进,这也是去年到今年,抢房大战的根源所在。

但他也承认其中存在一定的风险。比如,“是不是出现了隐瞒诱骗的行为?是不是充分披露?”另外,租客与长租公寓签订的租约可能只有一年,但租金贷的合约可能有两三年,这可能是违规的。以及,长租企业一次性拿到租客为后几个月交的租金,而当前只需支付房东一个月的租金,中间几个月的租金所形成的资金池目前还缺少监管。“有的企业留下扩张,进一步获取房源提高服务,或者向房东付房租。如果不法企业炒股票了,那怎么办?”何亮宇认为,需要对此类趸交租金强化监管。

定义

租金贷,是消费分期的一种。初始形态是:租客租下房东的房产后,向资金提供方进行借贷,由资金提供方将租金交付于房东,之后再由租客向资金提供方分期支付资金和资金使用产生的利息。

2014年发起于成都的斑马王国,通过这种模式迅速发迹,一路把火点到了北京;后期各个小贷平台迅速跟上,出现了会分期、租了么、房司令等专门主打租金分期企业。

首都经贸大学教授赵秀池认为,租金贷本身是方便租客的工具,但租赁企业并没有贷款资质,而如果与其合作的贷款方是小额信贷公司等,往往利率很高,既提高了企业融资成本,也加大了金融风险。“如果是银行直接介入,会降低融资成本,对租金贷的发展会有好处。”

形态

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