北京昨日5地连拍 高价宅地流拍商业地受捧

文 | AI财经社 田晏林

人民网北京7月30日电
29日下午,北京共有5宗地挂牌竞价截止并进入现场竞价环节。该批次土地分别为朝阳区孙河乡西甸村一块住宅用地、一块商住综合用地;房山区阎村镇三块商业用地,土地面积共计约67.96万平米,起始总价约88.3亿元。

编 | 鹿鸣

让人意外的是,昔日炙手可热的的孙河板块用地昨日却“乏人问津”,2宗居住用地最终因无开发商参与竞买而流拍。而位于房山的3宗商业用地在多轮的竞拍之后,全部由天洋收入囊中。

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时隔三年北京土地市场再现流拍

出乎绝大多数媒体和开发商的预料,有着豪宅基因的孙河板块,仅存的一宗不限售价、纯居民住宅用地,5月28日竟被老牌港企恒基兆业以30.2亿元收入囊中。凭借69541.99元/平方米的土地成交楼面价,恒基兆业成为今年孙河区域新地王。

昨日北京5宗土地挂牌出让,其中位于孙河的2宗居住用地截止昨日下午未收到任何报价,最终因无开发商参与竞买而流拍。

不过,在一位参与此次竞拍的某房企土地拓展人员看来,拿下地王后,这家企业的挑战才刚刚开始。“这个项目恐怕不是很好做。看它未来准备卖多少钱吧,超过10万/平,且能卖得掉,可能就不亏。”

据悉,此次流拍的2宗地块均位于孙河别墅板块,在2宗地块挂牌出让之初,已经有业内人士进行测算,属于二类居住用地的“K地块”的起始楼面价高达3.5万元/平方米。“BCDE地块”的起始楼面价也达到2.6万元/平方米,不过因为该地块包含中小学合校用地和社区商业部分,因此折算后的纯住宅部分用地C地块的起始楼面价也高达3.7万元/平方米。而“K地块”3.5万元/平方米的起始楼面价,也突破了北京宅地起始楼面价的最高纪录。

5月28日,北京土地交易市场挂牌出让朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块R2二类居住用地。该宗地建筑控制规模43427平方米,出让起始价为人民币24.49亿元,起始楼面价56393.49元/平米。

特别值得注意的是,此次挂牌出让的2宗位于孙河的居住用地中,“K地块”挂牌出让起始价为人民币31.45亿元,“BCDE地块”挂牌出让起始价为人民币46亿元。

开拍前,恒基、保利、首开、龙湖、中海、平安、昆泰、碧桂园、“首创+招商”联合体、“华润+中粮”联合体等十余家企业参与报价。AI财经社现场获悉,碧桂园因竞拍价超过公司授权额,放弃竞拍。

事实上,位于朝阳区孙河乡北甸西村的“BCDE地块”因为挂牌起始价已经高达46亿元,高于此前在北京已有出让地块的成交总价,因此该地块即便是以底价成交,其也将成为北京总价新地王地块。

细数一下,恒基兆业这次的对手皆是在北京土地市场深耕多年、具备一定实力的央企、国企、民企和保险企业。对于恒基的脱颖而出,有媒体报道称,或许是送给新老板的上任礼物。5月27日,恒基兆业宣布,李兆基由于年事已高,退任主席兼总经理一职,委任其子李家杰为公司联席主席兼总经理。

人民网记者获悉,中粮和天恒本来有意向竞拍孙河“BCDE地块”,但是最终两者到达现场后,并未参与报价竞拍。

无论传闻如何,AI财经社注意到,与其他企业多是土地拓展人员到场不同,昨日恒基兆业似乎有“领导”坐镇。竞拍开始前,一位身着正装的男士,被恒基兆业的工作人员引领着进入拍卖会场。

房山三宗商业用地受到热捧

虽然AI财经社未能从恒基兆业的工作人员口中得知该领导的准确身份,但查阅公开影像资料,可以确认,此人名叫张方明,十年前,在媒体的报道中,他对外的头衔是香港恒基兆业地产集团执行董事。

房山区三宗商业用地均位于阎村镇。参与房山三地块拍卖的企业有韩建、K2、天洋、万科和永同昌联合体、世茂、中昂、旭辉、鸿坤、天恒9家,其中多个报价单位均参与了3宗土地的报价。拍卖过程中,多个房企均表现出了对房山地块的拿地意向。

据天眼查信息显示,目前张方明担任北京高亿房地产开发有限公司董事长,而该公司是恒基集团下属在北京的分支机构。

在房山的这3宗地块中,溢价率最高的为14-03-13地块,溢价率高达210%,竞拍起始价为1.5亿元。人民网记者在现场看到,此地块参与竞拍的主要是中昂和天洋,经过42轮竞价,最终天洋以4.65亿元获得该地块。

竞拍结束后,张方明与来道贺的其他企业人士握手寒暄,在接受AI财经社采访时,他笑称,这种场面见得多了。“目前来讲,要建立一个相对和我们生活质量相匹配的,不能叫豪宅,应该是高档住宅小区。北京市场需要有这样的产品。”

据北京土地储备中心资料显示,该地块为商业金融用地,代征地面积23379平方米,建设用地面积15192平方米,规划建筑面积小于等于42538平方米。

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而从现场情况来看,竞拍最激烈的要属14-03-10地块。竞拍双方为天洋和世茂,起始价6.5亿元,最终经过93轮厮杀,天洋以11.55亿元拍下,溢价率为77.78%。土地用途为商业金融用地,建设用地面积63879平方米,规划建筑面积185533平方米。

(图为孙河地块竞拍时,场外观看的房企代表 摄影/田晏林)

另一个地块为14-03-05,天洋经过68轮竞价以9.95亿元高达197%的溢价率拿下,竞拍对手为中昂。土地用途也是商业金融用地。建设用地面积33776平方米,规划建筑面积94573平方米。

10分钟地王诞生

业内:孙河流拍因起价过高

这场竞拍并不激烈,从下午3点40分左右开始,不到3点50分便结束。在经历了24轮举牌后,恒基兆业夺下孙河“地王”的名号。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,本次孙河地块流拍的原因主要是:首先,流标的最主地块的起价过高。孙河K地块起始楼面价起价达到了3.49万,孙河BCDE地块起价46亿,楼面价起价突破4万。而这均创造了住宅地块起价记录。即使底价成交,也接近了区域内之前的中粮地王价格。

一开场,恒基兆业的气势就显得很足,与昆泰、龙湖、“华润+中粮”联合体缠斗数十轮。然而到了第15轮,龙湖出价28.4亿元,所有参与竞拍的房企陷入沉默。片刻后,主持人以“三声报价”的方式提醒其他竞买人还有最后加价机会,恒基兆业于是举牌,报价28.6亿元。随后的八轮竞拍中,保利开始出击,但在最后30.2亿元的关口上,没有选择继续跟进。

他还认为,区域内高端住宅供应量充裕,也影响了房企拿地积极性。目前区域内商品房项目主要有泰禾北京院子、与龙湖双珑原著,按照在售的高端住宅平均单套200平米计算,可以提供3000套高端物业。

谈及第15轮的全体沉默,一位国企拿地人员坦言,“还是太贵了。”AI财经社获悉,去年北京市规土委曾对该宗地进行过预公告,当时迟迟无人问津,开发商普遍认为24.49亿元的底价过高。因为在它旁边的瑞悦府、天瑞宸章、禧瑞春秋三个限竞房项目的销售均价不过是6.7万-6.9万元/平方米。

张大伟称,天洋坚决拿下房山三地块,除了土地价格合适也是外埠房企积极进京的表现。他还表示,目前土地市场整体降温,但难言遇冷,只是相比2013年的火爆市场出现降温趋势。另一方面,北京土地市场的分化愈加明显,优质土地
,起价平稳,溢价率仍会处于高位。

而孙河地块的起始楼面价逼近限竞房的销售均价,尤其是在2018年“限房价、竞地价”的严控模式下,开发商在北京拿地不得不十分谨慎。

但孙河地块因绝佳的土地品质,高稀缺价值仍然存在。此外,本次出让时,政府部门明确规定该地块不限制销售价格,在一定程度上改变了房企对市场的预期。

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